Rakentajan konkurssi voi olla asunnon ostajan painajainen – "Ei selvää, että ostaja saisi hinnan takaisin"

Rakennusalalta on kuultu jo pidemmän aikaa synkkiä uutisia. Konkurssiaalto kaataa erikokoisia alan yrityksiä.

STT:n haastattelemien asiantuntijoiden mukaan ostajalle hankalin tilanne on se, kun uudiskohteen rakennuttaja menee konkurssiin kesken kodin rakentamisen. Kun ostaja on tehnyt kaupan esimerkiksi kerros- tai rivitaloasunnosta ja maksanut sitä rakennustöiden edetessä, tilanne voi olla konkurssin iskiessä hyvin vaikea. Vielä kinkkisempi asetelma on, jos asunnon kauppahintaeriä on maksettu etupainotteisesti eli enemmän kuin mitä rakentamisen aikana on saatu projektia valmiiksi.

Jo rakennusvaiheessa myytäviä RS-kohteita tai -asuntoja on hyvin suuri osa Suomen uudishankkeista. Muut uudiskohteet eroavat niistä siinä, että asuntoja aletaan myydä vasta, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen käyttöön.

Lue myös: Rakennusalan synkät uutiset jatkuvat: Lehto Groupin kolme tytäryhtiötä konkurssiin, kaksi kohdetta kesken

Konkurssipesä sanoo tyypillisesti ei

Kun rakennuttaja menee nurin kesken rakentamisen, konkurssipesä voisi viedä hankkeen loppuun. Tätä ei kuitenkaan käytännössä tapahdu.

– Ehkä näin voisi tapahtua, jos rakennus olisi melkein valmis. Konkurssipesällä ei ole varallisuutta eikä usein intressiäkään viedä hanketta loppuun, sanoo lakimies Tapio Nevala. Hän on Kuluttajariitalautakunnan täysistunnon jäsen ja kiinteistönvälitys- ja asuntokauppajaoston puheenjohtaja.

Asuntokaupan purkaminenkaan ei tee autuaaksi, jos konkurssipesällä ei ole rahaa.

– Ei ole mitenkään selvää, että ostaja saisi maksamansa hinnan takaisin, sanoo Kiinteistöliiton lakiasiantuntija Tapio Haltia.

Vaihtoehtona on, että asunnonostajat jatkavat itse hanketta. Tällöin pitää etsiä uusi firma, joka rakentaa pahimmillaan hyvin keskeneräisen talon valmiiksi. Mutta millaisin ehdoin ja millä hinnalla tämä tapahtuu, se on toinen juttu. Luvassa on taatusti lisäkustannuksia.

Kun rakentaminen on kesken, RS-kohteessa ostajien turvana on vain rakentamisvaiheen aikainen vakuus. Sen on oltava suuruudeltaan alussa vähintään viisi prosenttia urakkahinnasta ja myöhemmin vähintään kymmenen prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.

– Käytännössä tällä vakuuden määrällä ei saada rakennettua kohdetta valmiiksi, tiivistää varatuomari Marianne Palo. Hän on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan puheenjohtaja.

Lue myös: Rakennusalan vaikeuksissa hopeareunus remonttia tai talon rakentamista suunnittelevalle – "Saa haarukoitua hinnan kuntoon"

Korjauksista saattaa tulla isot kulut

Talon valmistumisen jälkeen osakkaita suojaa RS-kohteissa alkuun rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Se on suuruudeltaan vähintään kaksi prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa vähintään 15 kuukautta siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön.

– Vakuuden riittävyys on kyseenalainen, jos korjattavaa on paljon, Haltia sanoo.

Rakennusvirheitä voi paljastua myös vasta vuosien päästä siitä, kun rakennuttaja on tehnyt konkurssin. Tällöin RS- ja muissakin uudiskohteissa suojana on suorituskyvyttömyysvakuus. Se on käytännössä vakuutus, jossa korvauksen enimmäismäärä on 25 prosenttia rakentamiskustannuksista.

Palo huomauttaa, että koska vakuutus korvaa vain vuositarkastuksen jälkeen havaittujen virheiden korjauskustannuksia, vakuus on voimassa käytännössä yhdeksän vuotta. Laissa mainitaan 10 vuotta, mutta tämä aika lasketaan rakennuksen hyväksymisestä käyttöön. Piileviä virheitä voi paljastua myös pitkän ajan jälkeen.

Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuteen sisältyvät omavastuut, jotka ovat virhekohtaisia. Taloyhtiön omavastuu on enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista ja osakkaan enintään 1,5 prosenttia asunto-osakkeen velattomasta kauppahinnasta. Taloyhtiölle ja sen osakkaille voikin jäädä maksettavaksi merkittävä osa virheiden korjauksista, kun korjauskustannukset eivät ylitä omavastuita.

– Jos yksittäisiä rakennusvirheitä on useita, kyse voi olla huomattavistakin summista, Palo sanoo.

Lue myös: Liian innokkaat asunto-osakkaat ruuhkauttivat uuden järjestelmän – mitä uuden kodin omistajan pitää muistaa?

Vakuus voi myös uupua, vaikka ei pitäisi

Palo huomauttaa, että suorituskyvyttömyysvakuus ei myöskään riitä korjauskustannuksiin enimmäismäärältään, jos asunto-osakeyhtiössä paljastuu lopulta suuria ongelmia.

Joissakin tapauksissa on hänen mukaansa myös paljastunut, ettei asunto-osakeyhtiötä varten ole hankittu suorituskyvyttömyysvakuutta, vaikka se on pakollinen muissakin uudiskohteissa kuin RS-hankkeissa. Valmiina myytävien asuntojen kohdalla rakennusvalvonnan tulisi varmistaa vakuuden olemassaolo lopputarkastuksen yhteydessä, mutta aina näin ole tapahtunut. Jos vakuutta ei ole haettu, asiasta pitää ilmoittaa Kilpailu- ja kuluttajavirastolle.

Lue myös: Konkursseja eniten 25 vuoteen

Oma tarkkailija ja tilintarkastaja avuksi

Asunnon hankkimiseen liittyy aina riskejä, joita ostaja voi yrittää hallita. Asiantuntijoiden mukaan ennen asunnon hankintaa kannattaa yrittää selvittää rakennusliikkeen taustoja ja taloudellista tilannetta. Lisäksi rakenteilla olevan talon osalta ostajien kannattaa palkata rakennustyön tarkkailija, joka seuraa rakentamisen aikataulua sekä työtapojen ja materiaalien asianmukaisuutta ja informoi niistä ostajia.

Jos ulkopuolinen tarkkailija huomaa, että rakennustöissä on tehty sutta ja sekundaa, ostajat voivat edellyttää, että virheet korjataan ennen kuin asunnoista maksetaan seuraava kauppahintaerä. Tarkkailijasta on myös apua sen varmistamiseksi, että maksuja suoritetaan rakennusprojektin todellisen edistymisen mukaisesti eikä etupainotteisesti.

– Hyvä rakennustyön tarkkailija on kullan arvoinen osakkaille, Nevala kiteyttää.

Myös ostajien omasta tilintarkastajasta on hyötyä.

– Ostajien valitsemalla tilintarkastajalla on oikeus päästä katsomaan kauppahintatilien tapahtumia. Hän pystyy valvomaan esimerkiksi sitä, että tililtä tehdyt maksut kohdistuvat nimenomaan kyseisen kohteen rakentamiseen eli että varoja ei käytetä esimerkiksi toisen kohteen kustannusten maksamiseen, Palo kertoo.

Sekä rakennustyön tarkkailija että ostajien oma tilintarkastaja valitaan osakkeenostajien kokouksessa. Kokous täytyy pitää, kun vähintään neljäsosa RS-kohteen asunnoista on myyty.

Lue myös: Korjauksia jää tekemättä ja vastikkeita maksamatta, konkurssi uhkaa: Näin kiristyvä taloustilanne raastaa taloyhtiöitä

Lainsäädäntö kaipaisi useita rukkauksia

STT:n haastattelemien asiantuntijoiden mukaan nykyinen lainsäädäntö kaipaisi useita muutoksia, joilla parannettaisiin taloyhtiöiden ja osakkaiden suojaa esimerkiksi konkurssitilanteissa.

Ensinnäkin vakuusjärjestelyjä pitäisi kehittää. Konkreettisina ehdotuksina eri asiantuntijat nostavat esiin muun muassa rakentamisvaiheen aikaisen ja sen jälkeisen vakuuden määrän kasvattamisen sekä suorituskyvyttömyysvakuuden laajentamisen koskemaan asuintalon rakentamisvaiheessa tapahtuvaa konkurssia. Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuden asettaminen pitäisi kytkeä rakennusluvan myöntämiseen. Vakuuksien pitäisi myös olla helpommin käytettävissä.

– Vakuudet pitäisi saada nopeammin ja tehokkaammin käyttöön silloin, kun niitä tarvitaan. Prosessi ei saisi olla liian pitkäkestoinen ja hankala, Haltia sanoo.

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuissa säännösten pitäisi olla nykyistä selkeämmät ja ostajien kannalta paremmat.

Lakiin kaivataan myös rukkauksia sen osalta, kuka ottaa rakennushankkeen vastuulleen, jos rakennuttaja menee kesken projektin konkurssiin.

– Voisiko se olla jopa joku viranomainen, joka ottaa projektin hoidettavakseen? Esimerkiksi konkurssiasiamies tai vastaava, Nevala pohtii.

Hänen mukaansa laissa on sekin puute, ettei mikään ulkopuolinen taho ole velvoitettu valvomaan asunnonostajien puolesta sitä, mikä osa rakennustöistä on missäkin vaiheessa valmiina. Aika usein ostajat luottavat vain rakennuttajan sanaan ja maksavat sen mukaisesti maksueriä asunnoistaan.