Talot ikääntyvät niin kuin ihmisetkin. Mikään ei kestä ikuisesti, eivät talojen putkistotkaan. Monella taloyhtiöllä onkin edessään putkiremontti. Varsinainen putkiremonttisuma alkaa, kun 1960- ja 1970-luvuilla rakennettujen lähiökerrostalojen putket alkavat olla uusimisen tarpeessa.
Putkiremonttia ei pidä pelätä. Se onnistuu, kun se valmistellaan ja suunnitellaan huolella ja sille valitaan osaavat ja luotettavat tekijät. Kun putket − ja samalla usein myös kylpyhuoneet asunnoissa − on uusittu, taloissa ja kodeissa on mukavampi elää ja asuntojen arvo nousee.
Onnistuneen putkiremontin ansiosta:
- Yhtiön ja huoneistojen arvo nousee
- Asumisviihtyvyys paranee
- Huolto-, korjaus- ja ylläpitokustannukset alenevat
Näytämme syksyn aikana, miten putkiremontti tehdään asukaslähtöisesti. Nykyisinhän asukaslähtöisyys tarkoittaa valitettavan usein sitä, että asukkaat lähtevät taloyhtiöstä, kun he kuulevat että putkiremontti on tulossa.
On tärkeää ottaa putkiremontin kaikissa vaiheissa huomioon osakkaiden ja asukkaiden tarpeet, sillä juuri heitähän putkiremontilla palvellaan.
"Kun osakas maksaa koko tämän lystin, niin kyllä hänellä on oltava mahdollisuus vaikuttaa putkiremontin laajuuteen ja niihin vaihtoehtoihin, millä se toteutetaan", kiteyttää neuvontainsinööri Jaakko Laksola Kiinteistöliitto Uusimaasta.
Asiat on myös osattava esittää siten, että maallikkokin ne ymmärtää. "Onhan asukkaiden kyettävä tekemään niitä välttämättömiä päätöksiä, mitä putkiremontin takia on tehtävä", muistuttaa projektipäällikkö Atte Stambej Vahanen-yhtiöistä.
Koska on oikea aika tarttua toimeen?
JKA 5.10.2007
"Toivon mukaan useimmilla asunto-osakeyhtiöillä alkaa jo olla pitkän tähtäyksen suunnitelmia tai edes jonkinlaisia korjausohjelmia, joissa näitä asioita on mietitty ja kartoitettu jo aikaisemmin. Jos sellaista ei ole, ensimmäinen signaali on talon ikä. Jos sitä alkaa olla 50 vuotta on hyvin todennäköistä, että putkiremontti on lähellä", Laaksola miettii.
"Muita oireita saattaa olla se, että vesieristykset ovat huonossa kunnossa", Laksola täydentää. "Vesi voi olla jopa terveyshaitta: se on ajoittain ruosteista, ruskeaa, rautapitoista. Silloin jo terveyskriteerit pakottavat putkiston uusimiseen."
Elinkaarensa loppupäässä olevat putket alkavat usein oireilla myös vesivuotoina ja viemäritukoksina. Niin kävi myös Helsingin Kallioon 60-luvulla rakennetussa Asunto-osakeyhtiö Satakalliossa, jonka putkiremontin vaiheita seuraamme syksyn aikana.
"Yhtiön kustannukset kasvoivat ja kasvoivat vesivahinkojen osalta. Kaiken huipuksi vakuutusyhtiöt alkoivat sanoa vakuutuksia irti", huokaa taloyhtiön hallituksen varapuheenjohtaja Simo Mäkelä.
Vuotovahinkoja on syytä tarkkailla huolellisesti ja pitää niistä kirjaa. Satakallion tilinpäätöksissä on seurattu vuodesta -99 lähtien vesivahingoista johtuneita korjauskustannuksia. Samana vuonna talossa tehtiin koko kiinteistön kuntoarvio ja pari vuotta myöhemmin tutkittiin tarkemmin putkien kunto.
JKA 5.10.2007
Putkiston kuntotutkimus on syytä tehdä jokaisessa taloyhtiössä ennen kuin putkiremonttia ryhdytään valmistelemaan. Sen avulla voidaan todeta putkiston todellinen kunto ja saada arvio siitä, onko putkiremontti edessä lähiaikoina vai vasta myöhemmin. Kuntotutkimuksen perusteella saadaan myös alustava käsitys siitä, minkälaisia tekniikoita ja menetelmiä putkiremontissa on järkevä käyttää.
"Toki pitää aina miettiä sitäkin, kannattaako lähteä tekemään sitä korjausta heti näiden tutkimusten jälkeen, vai voidaanko vielä ottaa hallittu ja lykätä korjausta vaikkapa 5-10 vuotta", Stambej muistuttaa. "Sen aikaa korjataan vielä putkivuotoja ja aloitetaan peruskorjaus vasta sen jälkeen."
Jos ja kun putkiremontti todetaan taloyhtiössä lähitulevaisuudessa tarpeelliseksi ja välttämättömäksi, aivan ensimmäinen asia on päättää, kuka putkiremonttia ja sen valmistelua tulee johtamaan.
"Onko se isännöitsijä? Jos isännöitsijän resurssit eivät riitä, palkataanko kohteeseen erillinen projektin vetäjä?", luettelee työpäällikkö Tapio Virta (NCC). "Se on tärkeintä jos silloin, kun suunnittelu aloitetaan."
"Jos isännöitsijä ei pysty sitä roolia ottamaan, siihen etsitään ilman muuta ulkopuolinen konsultti", Stambej painottaa. "Projektinjohtajalla on oltava rakennuttamiskokemusta − sehän on rakennuttajakonsultin rooli. Ja mieluiten vielä niin, että kokemusta olisi nimenomaan asunto-osakeyhtiömaailmasta."
Isännöitsijän ja projektijohtajan työnjakoa täsmentää isännöitsijä, SKH Kiinteistöhallinnan toimitusjohtaja Markku Kulomäki: "Isännöitsijän tehtävä on huolehtia siitä, että taloyhtiössä tehdään oikeita päätöksiä oikeaan aikaan - siis hankkia tarvittavat päätökset. Projektinjohtajan tehtävä taas on huolehtia siitä, että projekti etenee kuten on suunniteltu." Stambej jatkaa: "Isännöitsijän tulee pitää kiinni taloyhtiön eduista alusta loppuun ja valvoa, että yhtiö saa sitä, mitä se ja asukkaat haluavat."
Seurantakohteessamme Satakalliossa projektinjohtajana toimii isännöitsijä, jolle on kertynyt kokemuksia useasta putkiremontista ennen tätä. Hän koordinoi taloyhtiön puolesta niin putkiremontin valmistelua, suunnittelua, toteutusta kuin valvontaakin.
Projektinjohtaja on hyvä olla valittuna jo ennen kuin putkiremontin laajuutta ja teknisiä vaihtoehtoja kartoittava hankesuunnittelu käynnistyy. Se on aiheenamme viikon päästä.
(JKA 5.10.2007)