Asuntomarkkinat ovat yhä jumissa, mutta yhdessä yllättävässä ryhmässä näkyy piristymistä

Asuntomarkkinoiden yhtälö on tällä hetkellä vaikea. Korkojen nousu on pysähtynyt, mutta asunnon ostajan lainakulut ovat edelleen aivan toisella tasolla kuin vielä pari vuotta sitten.

Samaan aikaan rakennusaloitukset ovat vähentyneet, mutta markkinoille valmistuu vielä tänä vuonna yli 30 000 uutta kerrostaloasuntoa.

Näissä olosuhteissa hallitus toivoo, että varainsiirtoveron alennus toisi vauhtia asuntomarkkinoille. Pankkien lainatiskeillä kuhina on jo lisääntynyt, mutta tiedot varsinaisesta kaupan vilkastumisesta ovat vielä vähäisiä.

Siksi MTV kysyi kiinteistönvälittäjiltä eri puolella Suomea, minkälainen on asuntokaupan tunnelma juuri tällä hetkellä.

Lappeenrannassa muutos alkoi jo yli kolme vuotta sitten

Talouden yleisellä epävarmuudella on usein hidastava vaikutus asuntomarkkinoilla, sillä kuluttajat alkavat herkästi lykätä isoja ostopäätöksiä. Näkyykö viime aikojen levottomuus Suomen rajoilla esimerkiksi Lappeenrannassa, josta Nuijamaan raja-asemalle on alle 30 kilometrin matka?

Isompi muutos alueen asuntomarkkinalla tapahtui jo vuonna 2020, kertoo kiinteistönvälittäjä Taina Uski Lappeenrannan Kiinteistömaailmasta.

Koronapandemian myötä rajaliikennettä rajoitettiin. Samalla iso osa matkailijoista hävisi, mikä taas puolestaan heijastui asuntomarkkinoille, sillä monet työpaikoista on sidoksissa matkailuun.

– Siinä jäi koronan ja matkailun hiipumisen myötä aika paljon veroeuroja tulematta alueelle. Tämä viime aikojen tilanne [rajojen suhteen] ei ole enää muuttanut juuri mitään, Uski kertoo.

Sen sijaan hallituksen esitys varainsiirtoveron muutoksista on tuonut liikettä markkinoille. Etenkin ensiasunnon ostajat ovat aktivoituneet.

Aikaisemmin näytöille tulevista oli ensiasuntoa etsiviä ehkä 10–20 prosenttia, viime aikoina taas yli puolet. Lappeenrannan seudulla etenkin pariskunnan ovat olleet kiinnostuneita omakotitaloista, joiden hinnat ovat isoimpia kaupunkeja maltillisempia.

– Toki moni tulee vain katselemaan, mutta on tässä useammat kaupat sovittu omakotitalosta, jossa ostajat ovat hankkineet itselleen ensiasunnon, Uski sanoo.

Hallituksen esityksen mukaan ensiasunnon ostajien verovapaus on poistumassa vuodenvaihteessa. Veroetu on erityisen suuri kiinteistökaupassa, jossa varainsiirtoveroa maksetaan veromuutoksen jälkeenkin kolme prosenttia kauppahinnasta.

Lappeenrannassa uuden omakotitalon voi saada tällä hetkellä noin 250 000 eurolla. Jos talon hankkii ensi vuoden puolella, joutuu siitä maksamaan 7500 euron varainsiirtoveron päälle.

Uskin mukaan hinnat ovat pudonneet alueella kaikista vähiten juuri uusissa omakotitaloissa. Vanhemman, 1960- tai 1970-luvun omakotitalon voi saada jopa alle 100 000 eurolla, jos on valmis tekemään hieman remonttia.

Vaikeinta on yksiöiden kaupassa.

– Sijoittajat eivät ole aktiivisesti liikkeellä, ja yksiöt joutuvat odottamaan ostajaa. Talokaupassa taas tilannetta on muuttanut sähkön hinnanlasku viime vuodesta, joten lämmityskulut ovat taas maltillisempia, Uski toteaa.

Kehyskuntien kiinnostus kasvaa pääkaupunkiseudulla

Varainsiirtoveron muutos näkyy myös pääkaupunkiseudulla, kertoo kiinteistönvälittäjä Elina Valkeinen Bo LKV:sta.

– Havaittavissa on patoutuneen asunnonostotarpeen purkautumista. Pientä vilkastumista näkyy vuodentakaiseen tilanteeseen verrattuna. Toki tähän vaikuttavat kuluttajan kannalta positiiviset uutiset, kuten varainsiirtoveron huojennus, Valkeinen sanoo.

Hänen mukaansa ensiasunnon ostajilla näkyy nyt painetta toimia ennen vuodenvaihdetta, ja päätöksiä voidaan tehdä nopeastikin.

– Toisaalta nyt halutaan ottaa hyvin maltillisia lainoja. Jos ensiasunnon ostajat ovat yhden hengen talouksia, niin tietysti yksiöt ja kaksiot kiinnostavat eniten. Mutta myös pienissä kiinteistöissä näkyy ensiasunnon ostajia asiakkaina. Se on ymmärrettävää, sillä verosäästö on vielä tällä hetkellä käytännössä kaksinkertainen asunto-osakkeeseen verrattuna, Valkeinen toteaa.

Myös pääkaupunkiseudulla pienten asuntojen kauppaa on hyytynyt eniten. Perheasuntojen hinnat ja kysyntä ovat pitäneet paremmin pintansa, mutta myyntiajat ovat pidentyneet tuntuvasti myös parhailla alueilla.

Kiinnostavana ilmiönä Valkeinen on huomannut, että korona-aikana syntynyt uudenlainen tilantarve vaikuttaa asuntomarkkinoilla edelleen. Tämä näkyy etenkin Espoossa, Vantaalla ja Helsingin seudulla laajemminkin kehyskunnissa, kuten Sipoossa, Kirkkonummella, Järvenpäässä ja Keravalla.

– Teen paljon töitä laajalla alueella Uudellamaalla, ja tällaiset alueet ovat alkaneet kiinnostaa monia vannoutuneita Helsinki-asujia, jotka haluavat enemmän tilaa, Valkeinen sanoo.

Hänen mukaansa koronan ja korkojen yhteisvaikutus on nostanut asumisen kustannuksia, minkä seurauksena asuntojen hinnat ohjaavat ihmisiä muuttamaan Helsingistä kehyskuntiin. 

Valkeinen mainitsee esimerkkinä vanhan sairaala-alueen Sipoon Nikkilässä. Tarjolla on jugend-asumisen tunnelmaa maltillisemmalla neliöhinnalla ja kohtalaisella etäisyydellä isoista keskuksista. Ostajat tulevat pääosin juuri Helsingistä.

Mitä tapahtuu asuntomarkkinalla ensi vuonna?

Monella ensiasunnon ostajalla on nyt kiire löytää sopiva asunto tai kiinteistö, sillä ensiasunnon ostajan verovapaus on poistumassa ensi vuoden alussa.

Loppuvuonna nähdään todennäköisesti nousua kauppamäärissä, mutta ensi talvesta voi tulla hiljainen. Viitekorkojen nousu on pysähtynyt, mutta varsinaista korkojen laskua ennustetaan vasta ensi vuoden loppupuolelle.

Arviot 12 kuukauden euribor-korosta vuoden 2024 joulukuussa ovat noin kolmen prosentin tasolla. Samaan aikaan asuntojen tarjonta markkinoilla on runsasta.

– Tälläkin hetkellä valmistuu paljon uudisasuntoja, joiden rakentaminen on aloitettu puolitoista vuotta sitten matalien korkojen ja korkeamman kysynnän aikana, sanoo ekonomisti Juho Keskinen Hyposta.

Maanantaina julkaistiin Tilastokeskuksen ensimmäiset tiedot kuluttajien luottamuksesta sen jälkeen, kun hallitus kertoi esittävänäsä varainsiirtoveron alennusta. Kuluttajien luottamus ei enää heikentynyt marraskuussa, ja asunnonostoaikeet lähtivät pitkästä aikaa nousuun.

Mikä sitten on asunnon oikea hinta nykyisessä markkinatilanteessa?

Bo LKV:n Valkeinen on huomannut saman ilmiön käytännössä, josta ekonomistit ovat toistuvasti muistuttaneet: nyt on ostajan markkinat. Tärkeintä hintaa määritellessä on pystyä perustelemaan ostajalle, miksi asunnon arvo on se mitä siitä pyydetään.

– Ostajan huoli on yleensä se, että ovatko rahat tallessa, kun lähtee tiettyä asuntoa ostamaan. Jos välittäjä pystyy näyttämään, että tästä yhtiöstä ja tältä alueelta on myyty tietyllä hinnalla, niin toteutuva kauppahinta on todennäköisesti lähempänä pyydettyä hintaa kuin mitä ostaja oli alun perin ajatellut. Oleellista on kuitenkin, että voidaan käydä kattavasti läpi, mitä ollaan ostamassa, Valkeinen sanoo.

Hänen mukaansa varainsiirtoveron uudistus on ollut myönteinen muutos. Ongelma on kuitenkin tarjonnan runsaus.

– Siinä ostajakin kärsii runsaudenpulasta, kun vaihtoehtoja on niin paljon. Silloin päätöksen tekeminen ottaa enemmän aikaa, Valkeinen toteaa.

Lue lisää aiheesta: Näkyvätkö veromuutokset asuntokaupassa? OP: Ensiasunnon ostajat vyöryvät nyt pankkeihin

Lue lisää aiheesta: Monessa uudessa talossa on myyty nolla asuntoa – silti yksi ryhmä jatkaa uudisasuntojen ostamista ja hyvästä syystä