Monessa uudessa talossa on myyty nolla asuntoa – silti yksi ryhmä jatkaa uudisasuntojen ostamista ja hyvästä syystä

Suurten rakennusliikkeiden luettelot valmistuneista asunnoista ovat tällä hetkellä karua luettavaa. Jopa Helsingin kantakaupungin halutuilla alueilla on useita taloyhtiöitä, joista ei ole myyty vielä yhtään asuntoa.

MTV kertoi aikaisemmin tänä vuonna YIT:n kampanjasta, jossa rakennusyhtiö tarjosi Töölöntullissa ostajille kahden vuoden vastikkeet ilmaiseksi. Tuolloin 52 asunnon yhtiössä oli myyty kaksi asuntoa – nyt niitä on viisi kuukautta myöhemmin mennyt kaupaksi yhteensä seitsemän.

Lue lisää aiheesta: Uudisasuntoja kaupataan nyt hurjilla kampanjoilla – rakennusjätti lupaa maksaa ostajan kaikki vastikekulut ensimmäiseltä kahdelta vuodelta

Rakennusteollisuuden pääekonomisti puolestaan totesi marraskuussa, että uudisasuntojen kysynnästä noin 60–70 prosenttia on tullut sijoittajilta. 

Yksiöistä oli vielä muutama vuosi sitten pulaa, ja uudiskohteet ovat tarjonneet sijoittajille houkuttelevan yhdistelmän: verrattain pienen kauppahinnan ja suuren rahoitusvastikkeen, jonka voi vähentää verotuksessa. Korkojen nousun myötä tilanne on muuttunut lähes täysin.

Suomessa on noin 360 000 yksityistä vuokranantajaa, joista monella on yksi sijoitusasunto. Alan etujärjestön barometrin mukaan asunnon ostoa suunnitteli tai harkitsi heistä noin 21 prosenttia. Myyntiaikeita taas oli alle 14 prosentilla.

Hieman kärjistäen voi sanoa, että sivutyönään asuntoihin sijoittavat eivät halua nyt ostaa asuntoja, mutta eivät myöskään myydä. Seuraus on markkinoiden kannalta lamauttava: vanhojen asuntojen tarjonta vähenee, ja isolla yhtiölainaosuudella myytävät uudet asunnot ovat omaa kotia etsiville liian kalliita.

Ammattisijoittajat liikkeellä

Asuntosijoittajien kirjo on Suomessa laaja. Suurimmat sijoitusyhtiöt ovat Kojamo ja Sato, joilla on kymmeniä tuhansia vuokra-asuntoja. Molemmat ovat tehneet alkuvuonna tuntuvia tappioita, sillä nousseita kustannuksia on ollut vaikea viedä vuokrahintoihin. Samalla suunniteltuja rakennushankkeita on pantu jäihin.

Sen sijaan pienillä vuokranantajilla ei ole ollut laajoja vaikeuksia taloutensa kanssa. Suomen Vuokranantajien syksyn barometrin mukaan vaikeuksia maksaa vastikkeita oli alle kahdeksalla prosentilla vastaajista. 

Piensijoittajat ovat kuitenkin haluttomia lähtemään markkinoille. Se jättää tilaa ammattimaisille yksityissijoittajille.

Yksi heistä on Tellervo Uotila, joka omistaa yhdessä miehensä kanssa kymmeniä sijoitusasuntoja pääosin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Myös hän on huomannut, kuinka kuhina asuntosijoittamisen ympärillä on vaimentunut.

– Korot olivat niin pitkään alhaalla, että markkinoille tuli paljon uusia sijoittajia. Mutta pitkällä aikavälillä asuntomarkkinat muistuttavat siinä mielessä osakemarkkinoita, että molemmat ovat syklisiä. Kun on noususuhdanne, kaikki ostavat osakkeita. Laskumarkkinassa lähinnä ammattilaiset pysyvät aktiivisina, hän toteaa.

Uotilat eivät ole keventäneet omaa asuntosalkkuaan, vaan vallitseva markkinatilanne on tarjonnut jopa oston paikkoja, sillä hinnoista on voinut neuvotella.

Nykyisellä korkotasolla tulee tappiota

Asuntojen hinnat ovat laskeneet korkojen noustua koko maassa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla. Tästä huolimatta hyvillä sijainneilla olevien asuntojen hinnat ovat edelleen tasolla, jossa pelkät korko- ja vastikekulut ovat helposti samaa tasoa tai jopa enemmän, kuin vastaavasta asunnosta maksetaan vuokraa.

Jos sijoittaja haluaa siis nyt ostaa asunnon kasvukeskuksesta, joutuu hän varautumaan tappioihin lyhyellä aikavälillä. Näin on siitä huolimatta, että sijoittaja voi vähentää lainan korkokulunsa verotuksessa tulonhankkimismenoina.

– Jokaisen sijoittajan pitää miettiä, että pystyykö sen negatiivisen kassavirran kattamaan. Ja helposti se kassavirta on negatiivinen, jos asunto on hyvällä paikalla, Uotila sanoo.

Miksi hän sitten uskaltaa edelleen ostaa lisää asuntoja? 

Uotilan mukaan tällä hetkellä kannattaa sijoittaa, mikäli uskoo asunnon arvon nousevan tulevaisuudessa. Viime vuosina on rakennettu jopa yli 40 000 uutta asuntoa vuodessa. Tänä vuonna uusien aloitusten määrä on romahtamassa jopa puoleen huippuajoista, mutta pitkän aikavälin ennuste näyttää selvältä – asuntoja tarvitaan jatkuvasti lisää, ja tarve keskittyy käytännössä muutamaan kasvukeskukseen Etelä-Suomessa.

Nykyisessä korkotilanteessa asuntosijoitusta voi olla vaikea saada kannattamaan välittömästi. Siksi markkinoilla on tällä hetkellä etenkin pitkäjänteisiä sijoittajia, joilla on jo useamman asunnon salkku.

– Mahdollinen tuotto tulee asunnon arvonnoususta. Jos saat yhtälön toimimaan ja pystyt kantamaan tappiot lyhyellä aikavälillä, voi tällä hetkellä tehty sijoitus olla hyvinkin kannattava, Uotila toteaa.

Lue lisää aiheesta: Rakennusalalle odotetaan lisää konkursseja – näin se näkyy Suomen taloudessa

Lue lisää aiheesta: Asuntomarkkinoilla eletään poikkeuksellista aikaa: "Ensimmäistä kertaa 25 vuoden urallani tällainen tilanne"