Putkiremontin hankesuunnittelu ja tekniset vaihtoehdot

"Pitäisi löytää järkevä kokonaisuus", korostaa Markku Kulomäki. "Kuinka paljon halutaan käyttää rahaa putkiremonttiin. Mitä on järkevää tehdä? On koetettava ennakoida myös rakennuskustannusten nousua ja sitä, kuinka rahoitus saadaan järjestettyä."

Atte Stambej muistuttaa, että hankesuunnittelun osuus kokonaiskustannuksista on mitättömän pieni: " Kuitenkin sen puitteissa määritetään jopa 90 % koko hankkeen kustannuksista. Sen merkitys on siis tavattoman suuri."

Hankesuunnittelun osa-alueet

• Taloudellinen
• Hallinnollinen
• Tekninen

Käytännön hankesuunnittelua vetää putkiremontin projektinjohtaja tai erityinen hankesuunnittelukonsultti. Tärkeää on ottaa osakkaiden toiveet ja vaatimukset kattavasti huomioon. Niitä voidaan selvittää järjestämällä keskustelutilaisuuksia ja tekemällä osakaskyselyitä, mutta osakkaiden asiantuntemusta tarvitaan myös hankesuunnittelun koordinoinnissa.

"Osakasvetoinen hankesuunnittelu on sellainen, jossa osakkaista muodostetaan hankesuunnitteluryhmä", hahmottelee Jaakko Laksola. "Se voi olla taloyhtiön hallitus tai osa hallituksesta. Voidaan myös hyödyntää piileviä voimavaroja, joita osakkaiden keskuudesta saattaa löytyä: siellähän voi hyvinkin olla rakennusalan ammattilaisia."

Hankesuunnitteluryhmä toimii hallituksen, isännöitsijän ja putkiremontin projektinjohtajan tukena putkiremontin eri vaiheissa. Lopulliset päätökset tehdään aina yhtiökokouksissa hallituksen esitysten pohjalta.

Korjaustavoissa on valinnanvaraa

Putkiremontin tekniselle toteuttamiselle on olemassa useita tapoja. Mitä huonommassa kunnossa putket ovat, sitä perusteellisempi remontti tarvitaan. Raskain vaihtoehto on kallein mutta myös kestävin. Sillä tähdätään putkiston selvään tasokorotukseen ja asumisviihtyvyyden parantamiseen.

1) Perinteinen putkiremontti

Perinteisessä putkiremontissa uudet putket laitetaan samaan paikkaan, missä vanhat ovat olleet. Vanhat laatat ja rappingit lyödään lekalla alas seiniltä. Tällä tavalla saadaan hyvin ajantasaistetut märkätilat. Putkiston ja laiteiden elinkaari tiedetään hyvin, koska perinteistä putkiremonttia on jo tehty niin kauan.

Uudet vesi- ja viemäriputket vanhojen tilalle. Märkätilat uusitaan kokonaan. Asumishaitta 8-12 viikkoa/asunto. Hinta 450−800 €/neliö. Putkiremontin raskaimmassa mallissa rakennusteknisten töiden osuus kustannuksista on 60 ja varsinaisten putkitöiden 40 prosenttia. Myös toisessa perusvaihtoehdossa nostetaan selvästi putkiston tasoa, mutta rakennustöiden osalta se on hieman kevyempi kuin raskain versio, mikä näkyy myös kustannuksissa.

2) Kevennetty perinteinen putkiremontti

Kevennettyssä mallissa kylpyhuoneet ajantasaistetaan täysin, mutta nousulinjat sekä vesi- että viemärijohtopuolella sijoitetaan kylpyhuonetilaan tulevaan asennusseinään. Vanhat putket jäävät rakenteiden sisään eikä niitä poisteta.

Uudet vesi- ja viemäriputket sijoitetaan asennusseinään. Märkätilat uusitaan kokonaan. Asumishaitta 5−6 viikkoa. Hinta n. 450−600 €/neliö.

3) Uudet ratkaisut

Viime aikoina Suomen markkinoille on tullut Ruotsista ja Keski-Euroopasta runsaasti erilaisia ratkaisuja, joiden tarjoajat lupaavat vaivattomampaa, nopeampaa ja edullisempaa putkien kunnostusta.

"Näitä korjausmenetelmiä on kahdenlaisia: sujutusmenetelmät, josta muodostuu tavallaan uusi putki vanhan putken sisään ja pinnoitusmenetelmät, jotka pinnoittavat vanhan putken muodostamatta kuitenkaan uutta - toisin sanoen kyseessä on vain pintakäsittely", täsmentää palvelupäällikkö Liisa Rautiainen (VTT).

Pinnoitusmenetelmässä on kysymysmerkkinä vanhan putkiston kunto. Se on tiedettävä tarkasti, jotta pinnoitus tulee kestää riittävän pitkään. Sen sijaan sujutusmenetelmässä, jossa vanhaan putkeen muodostuu uusi, vanhan putken kunto ei ole yhtä tärkeä..

Markkinoilla on tarjolla jo toistakymmentä erilaista sujutus- tai pinnoitusmenetelmää. Niiden vertaaminen toisiinsa on VTT:n selvityksen mukaan nykytiedoin erittäin vaikeaa, ellei suorastaan mahdotonta. Myöskään niiden kestävyydestä Suomen oloissa ei ole samanlaista varmuutta kuin täysin uusituilla putkilla.

"Onnistuneimmat menetelmät viemäripuolella kestävät vähintään saman 50 v kuin perinteiselläkin puolella", Laksola arvioi. "Ja mikäli VTT:n selvitystä on lukenut, niin toiset puolestaan 15-25 vuotta." Vesijohtojen pinnoituspuolella annetaan tällä hetkellä elinkaareksi 20-25 vuotta.

VTT on parhaillaan tekemässä jatkoselvitystä, jolla pyritään helpottamaan eri vaihtoehtojen vertailua.

Selvää on joka tapauksessa se, että uusilla vaihtoehdoilla voidaan merkittävästi alentaa putkiremontista aiheutuvia kustannuksia ja vähentää remontista aiheutuvia asumishaittoja. Jos sekä viemäri- että vesijohtoputket pinnoitetaan, kustannukset jäävät 200−300 euroon asuineliötä kohden, kun ne perusteellisimmassa putkiremontissa ovat 500−800 euron haarukassa. Pinnoitus- ja sujutusmenetelmiä käytettäessä asumishaitta jää pariin-kolmeen viikkoon, kun se perinteisessä putkiremontissa voi olla pari-kolme kuukautta.

3a) Viemäri- ja vesiputket pinnoitetaan, mutta märkätiloja ei uusita.

Asumishaitta noin 2 viikkoa. Hinta 200−350 €/neliö

Ottaessaan kantaa putkiremontin teknisiin vaihtoehtoihin osakkaiden on joka tapauksessa syytä tiedostaa, minkälaista valintaa he ovat kaiken kaikkiaan tekemässä, muistuttaa Tapio Virta: "On kaksi eri asiaa, tehdäänkö täysin uutta vai korjataanko vanhaa. Täytyy ratkaista, ovatko vesieristeet kunnossa ja tahdotaanko ainoastaan 15 vuotta lisää aikaa siihen todelliseen, täydelliseen remonttiin, vai onko se täydellisen remontin aika nyt."

Jos asuntojen märkätilat vesieristeineen on uusittu hiljattain tai niiden kunnostaminen halutaan tietoisesti siirtää kauemmaksi tulevaisuuteen, kevyempi putkiremontti voi olla perusteltu. Joskus on järkevä käyttää sekä kevyitä että raskaampia keinoja. Voi olla, että viemäriputkille riittää pinnoitus, kun taas käyttövesiputket on uusittava kokonaan.

"Kiinteistön vesijohdot uusitaan ja niille etsitään uudet reitit", Laksola selvittää. "Siinä tarvitaan tietysti innovatiivista LVI-suunnittelijaa, joka hakee optimaaliset reitit. Nousulinjat sijoitetaan sitten porraskuiluihin, josta ne jaetaan huoneistoihin."

3b) Viemäriputket pinnoitetaan ja vesijohdot uusitaan, mutta märkätiloja ei uusita.

Asumishaitta ? viikkoa. Hinta n. 200−350 €/neliö

Yhdistelmävaihtoehdossa vesijohtojen elinkaari tiedetään paremmin kuin puhtaassa pinnoitusvaihtoehdossa, mutta kustannuksissa ei ole merkittävää eroa.

Putkiremontin teknisten vaihtoehtojen kartoittamiseen ja muuhun hankesuunnitteluun on siis aina varattava riittävästi aikaa: "Puoli vuotta tai vuosi siihen hyvinkin menee," Kulomäki sanoo. "Hankesuunnitteluun käytetty aika voitetaan monin kerroin takaisin itse rakentamisessa."

Viikon päästä tarkastelemme tarkemmin putkiremontin päätöksentekoa ja rahoitusta taloyhtiössä. Jatkamme myös perinteisen putkiremontin ja uusien vaihtoehtojen vertailua käytännön esimerkeillä ja kokemuksilla.

Lisätietoa:
VTT:n tutkimus eri pinnoitusvaihtoehdoista

(JKA 12.10.2007)