Analyysi: Suomen kiinteistömarkkinat välttävät romahduksen, mutta korkeat korot uhkaavat etenkin kahdenlaisia sijoittajia

Suomalaisen kiinteistömarkkinan tilanne näyttää juuri nyt muun Euroopan tapaan melko synkältä. Tuoreimmat ennusteet kertovat karua kieltä: asuntojen hinnat laskevat, rakentaminen hidastuu ja lainakulut nousevat.

Edes vakavaraiset sijoittajat eivät ole turvassa. Maaliskuussa suomalaisyhtiö Sponda jätti maksamatta takaisin 300 miljoonan euron joukkolainan. Vakuutena oli liikekiinteistöjä, joiden kysyntä on koronapandemian jäljiltä heilahdellut rajusti.

Vaikka kyseessä on tällä hetkellä vain yksittäistapaus, on taustalla myös laajempi huoli. Voiko pankkeja Yhdysvalloissa ja Sveitsissä kaatanut epävarmuus levitä myös kiinteistömarkkinoille?

Pörssi reagoi ensin, sitten kiinteistöt

Nopeasti noussut korkotaso on hyydyttänyt asuntomarkkinat. Kun suosituin viitekorko, 12 kuukauden euribor, on noussut vuodessa nollasta lähelle neljää prosenttia, tarkoittaa se käytännössä esimerkiksi 200 000 euron asuntolainan korkokulujen kymmenkertaistumista.

Asuntojen hinnat eivät kuitenkaan mukaudu tilanteeseen heti. Moni panttaa asuntonsa myymistä ja uuden ostamista, joten kauppoja syntyy huomattavasti nollakorkoaikaa vähemmän.

Ensiasunnon ostaja tai isompaan asuntoon vaihtava saattaa löytää hyviä oston paikkoja, mutta laskumarkkinan tavallinen ilmiö on ensisijaisesti se, että tarjonta vähenee.

Tilanne on tyystin toinen isoilla vuokranantajilla, joiden omat kulut ovat nousseet. Vuokralaisilla on nyt paljon valinnanvaraa, joten noussutta inflaatiota on vaikea viedä läpi vuokria nostamalla.

Tästä on kärsinyt esimerkiksi Suomen suurin kiinteistösijoittaja Kojamo, jolla on kymmeniä tuhansia vuokra-asuntoja ympäri Suomea. Sijoittajat uskovat yhtiön tuottavan lähivuosina aikaisempaa huonommin, mikä näkyy suoraan arvostuksessa: Kojamon osakekurssi oli huhtikuun alkuun mennessä puolittunut vuoden takaiseen verrattuna.

Kojamon nopeaa pudostusta selittää osittain se, että kyseessä on nimenomaan asuntomarkkinoille sijoittava pörssiyhtiö. Osakekurssit heijastavat ennen kaikkea tulevaisuuden odotuksia, jotka ovat tällä hetkellä hyvin epäselvät.

Analyytikkojen mukaan odotukset Kojamon tuloskunnosta ovat laskeneet, mutta yhtiöllä ei silti ole yhtä suurta velkataakkaa kuin esimerkiksi hankaluuksiin ajautuneilla ruotsalaisilla kiinteistösijoittajilla.

Kiinteistörahastoissa kova nostopaine

Suomalaisten kiinteistöomistuksista iso osa on sijoitettu asuntojen ohella erilaisiin kiinteistörahastoihin, joita löytyy käytännössä kaikkien suurten pankkien valikoimista. Esimerkiksi S-pankin kautta voi sijoittaa asuntoihin, tontteihin, toimitiloihin ja metsään.

Päästrategi Lippo Suominen kertoo, että asiakkaiden nostopyynnöt S-pankin kiinteistörahastoihin kiihtyivät jonkin verran viime vuoden lopulla.

– Vielä viime vuoden alku oli hyvää aikaa, jolloin rahaa virtasi sisään. Vuoden lopulla epävarmuus alkoi kasvaa. Kyllä tällä hetkellä tosiaan lunastuksia tulee enemmän kuin merkintöjä. Sille on montakin syytä, joista yksi on huoli kiinteistöjen arvojen kehityksestä, Suominen sanoo.

Hänen mukaansa muita syitä on varojen siirtäminen korkosijoituksiin ja ylipäätään tarve rahoittaa elämää kohonneiden elinkustannusten vuoksi.

MTV:n rahoitusyhtiöihin tekemän soittokierroksen perusteella mitään joukkopaniikkia ei kiinteistörahastoissa ole. Silti monet isot sijoittajat ovat vähentäneet suoria omistuksia kiinteistöissä. Näin teki esimerkiksi metsäalaan erikoistunut Eläkekassa Verso, joka oli viime vuonna alansa ainoa positiivisen sijoitustuoton tehnyt yhtiö.

Kotimaiset työeläkeyhtiöt hallinnoivat yhteensä noin 238 miljardin euron varallisuutta. Metsäalalle keskittynyt Verso on tässä vertailussa pieni tekijä, jolla on reilun 300 miljoonan euron sijoitusvarallisuus.

Silti yhtiön tekemä sijoitusstrategia on hyvä esimerkki siitä, miten vakavaraisuutta voi parantaa tuntuvasti. Mielenkiintoista on se, että Versolla on huomattavasti suurempi painotus kiinteistöissä kuin eläkeyhtiöillä keskimäärin.

Kun Varman, Ilmarisen ja muiden jättien sijoitusvarallisuudesta noin 10–15 prosenttia on kiinteistöissä, on Versolla vastaava luku 36 prosenttia.

– Aloimme muuttaa sijoitusten painotusta määrätietoisesti vuodesta 2015 alkaen. Myimme kaikki suorat kiinteistösijoitukset ja teimme uudet sijoitukset rahastojen kautta. Viime vuonna menestyimme varmaankin siksi, että meillä oli vähemmän likvidejä korkosijoituksia, yrityslainasijoituksia ja valtiolainasijoituksia kuin muilla yhtiöillä. Sen sijaan meillä oli kiinteistösijoituksia ja reaaliomaisuutta, sanoo toimitusjohtaja Pasi Strömberg.

Reaaliomaisuus on luonteeltaan sellaista, että sen arvo ei laske inflaation vaikutuksesta: esimerkiksi metsää, kiinteistöjä ja maaomaisuutta. Verson onnistuneen sijoitusstrategian kulmakiviin kuuluu, että kiinteistösijoitukset kohdistuivat etenkin asuntotontteihin ja julkisiin rakennuksiin.

Niissä vuokralaisten maksukyky ei syönyt tuottoa samalla tavalla kuin asuntosijoituksissa. Verso onkin vähentänyt omistuksiaan asuntosijoitusrahastoissa, mutta asuntojen isompaan notkahdukseen ei yhtiössä uskota.

– Meillä tähtäin kohdistuu tuonne 2-3 vuoden päähän. Tästä vuodesta on varmaankin tulossa historiallisen huono, mutta uskomme, että tuottopotentiaalia löytyy asunnoista tulevina vuosina ja vuosikymmeninä, Strömberg sanoo.

Tyhjät toimistot ja yksityissijoittajien velkavivut isoja uhkia

Suomen kiinteistömarkkinoilla odotetaan nyt korkotasojen kehitystä, jolla on keskeinen vaikutus asuntojen ja muiden kiinteistöjen arvoihin. Tällä hetkellä suurin ongelma on pysähtyneisyys. Asuntoja ei kannata myydä, saati rakentaa, jos ostajat elävät epävarmuudessa korkokehityksen tulevaisuudesta.

MTV:n selvityksen perusteella kiinteistöalalla ei nähdä tällä hetkellä sellaisia riskejä, jotka voisivat heiluttaa koko talouden vakautta. Suomalaista kiinteistömarkkinaa pidetään edelleen eurooppalaisessa vertailussa vakaana. Isoimmissa ongelmissa ovat sijoittajat, joiden käsiin on jäänyt tyhjillään olevia toimistoja keskustojen ulkopuolella.

Toinen ongelma liittyy yksityiseen asuntosijoittamiseen. Moni tavallinen suomalainen on ostanut viime vuosina halvalla lainarahalla sijoitusasuntoja. Asiantuntijoiden mukaan ongelmia ei tule niin kauan, kuin asuntoihin riittää vuokranmaksajia.

– Asuntosijoittaminen on ollut viime vuosina hyvin kannattavaa. Ongelmia tulee lähinnä silloin, kun on innostuttu liikaa ja lähdetty liian isolla riskillä ottamaan velkaa todella paljon. Varmasti joillekin yksityisille asuntosijoittajille tulee vielä ongelmia, jos korkotaso pysyy pitkään korkealla, sanoo S-pankin Suominen.

Valtaosa Suomen asuntovelallisista asuu itse omistamassaan asunnossa. Moni joutuu epäilemättä tänä ja ensi vuonna mukautumaan huomattavasti aikaisempaa korkeampiin korkokuluihin. Markkinoiden hiljenemisellä ei kuitenkaan ole isompaa merkitystä niin kauan, kun omaa asuntoa ei ole pakko myydä.

Sen sijaan ison asuntopotin velkarahalla hankkineella yksityissijoittajalla voi olla toinen tilanne, jos lainat pitää rahoittaa uudelleen nykyisellä korkotasolla.

Tarinoita asunnoilla satumaisesti rikastuneista suomalaisista kuullaankin jatkossa aikaisempaa vähemmän.