Näin asuntojen hinnoille käy ensi vuonna – vertailu näyttää, mitkä pankit ennustivat hintojen kehitystä parhaiten

Suuret pankit osuivat ennakoinneissaan lähimmäs, paljastaa STT:n vertailu.

Asuntojen hintakehityksen ennustaminen oli viime vuonna hankalaa vakiintuneille arvioijille. 

Tikulla silmään häntä, joka vanhoja muistelee. Asuntomarkkinoiden ennustamisessa jälkiviisauteen voi kuitenkin olla perusteita, koska ennusteet saattavat vaikuttaa ihmisten haluun lähteä asuntokaupoille.

Pessimistisimmät asuntojen hintaennusteita tekevät osuivat oikeaan, jos vertaa viime vuoden asuntojen hintakehitystä sitä koskeneisiin ennusteisiin.

STT vertasi sitä, miten hyvin asuntojen arvojen kehitystä ennustavat tahot ovat onnistuneet arvioissaan. 

Arvioinnissa ovat mukana suurimmat asuntoluotottajat OP Ryhmä ja Nordea sekä asuntomarkkinaennusteita julkaisevat Pellervon taloustutkimus PTT ja asuntoluottoihin erikoistunut Hypoteekkiyhdistys eli Hypo. 

Myös Suomen Kiinteistövälittäjät (SKVL) on arvioinnissa mukana, joskin sen ennuste ei ole täysin vertailukelpoinen muihin, koska se perustuu välittäjille tehtyyn kyselyyn.

Vertailun pohjana on käytetty Tilastokeskuksen tammikuussa 2024 julkaisemaa vanhojen osakehuoneistojen hintakehityksen ennakkotilastoa. Lukemia on verrattu vuotta 2023 koskeneisiin ennusteisiin, jotka on julkaistu joko viime vuoden alussa tai toissa vuoden lopussa.

Lue myös: Asuntojen hintojen lasku jatkui – yhdellä paikkakunnalla yli 10 prosentin pudotus

Suurimmat luotottajat osuivat lähimmäs

Tilastokeskuksen ennakkotietojen perusteella vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat koko maassa viime vuonna 5,2 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 7,1 prosenttia vuoden takaisesta.

Tammikuuta koskevat luvut olivat samansuuntaiset: lasku oli Tilastokeskuksen mukaan tammikuussa 5,6 prosenttia koko maassa ja 6,7 prosenttia pääkaupunkiseudulla vuoden takaiseen verrattuna.

Näihin lukuihin nähden parhaiten ennustamisessa onnistuivat pankit OP Ryhmä ja Nordea.

Nordea arvioi koko maan asuntojen hinnanlaskun 5 prosenttiin, vaikka katsauksessa ennakoitiin suomalaisille asuntovelallisille merkittävän viitekoron eli 12 kuukauden euriborin lopettavan nousunsa kolmen prosentin kohdalla. 

Lopulta viitekorko huiteli useita kertoja neljän prosentin kalliimmalla puolella kesä–marraskuussa. Tästä huolimatta Nordean ennuste osui melko lähelle.

Myös OP ennusti marraskuussa 2022, että Suomessa asuntojen hinnat laskevat vuoden 2023 aikana 3,5–5,5 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 5–7 prosenttia. Toteuma osui näiden ennusteiden yläkanttiin.

Vanhempi ekonomisti Joona Widgrén OP:stä kertoo, että he käyttävät asuntojen hintakehityksen ennustamiseen tilastoihin pohjautuvaa mallia, joka ottaa huomioon korkojen lisäksi muun muassa bruttokansantuotteen, asuntojen hintatiedot, ansiotulojen kehityksen ja inflaation. Pohjana on myös OP:n oma talousennuste.

Vaikka korot vaikuttavat Widgrénin mukaan hintoihin merkittävästi, eivät ne ole ainoa vaikuttava tekijä. Hänen mukaansa asuntojen hintakehitys on pitkällä aikavälillä mennyt samansuuntaisesti ansiotason kehityksen kanssa, mutta alueelliset erot voivat olla suuret.

– Ansiotaso toimii hyvänä mittarina pitkän aikavälin hintakehitykselle koko maan tasolla ja isompien kaupunkien kohdalla, mutta viime vuosina ansiokehitys ja asuntojen hinnat ovat kehittyneet eritahtisesti, sanoo Widgrén.

Lue myös: Vanhojen omakotitalojen hinnat painuivat: Täällä lasku ollut suurinta

"Inflaatio on ollut sitkeämpi"

Kaikilla ennusteet eivät osuneet aivan yhtä tarkasti. 

Toissa vuoden marraskuussa tekemässään ennusteessa Hypo arvioi asuntojen hintojen laskevan 2 prosenttia vuoden 2023 aikana. Pellervon taloustutkimus PTT puolestaan ennakoi hintapakkasen olevan 2,5 prosenttia.

SKVL:n tammikuussa 2023 julkaisemassa jäsenkyselyssä moni välittäjä ennakoi alkuvuodelle noin 5 prosentin hintojen laskua sekä koko maassa että pääkaupunkiseudulla. Toisaalta kiinteistönvälittäjien arvioissa oli myös toiveikkuutta, vaikka vuosi lopulta osoittautui vaikeaksi.

Jälkikäteen arvioiden osa ennusteista osoittautui toteutunutta optimistisemmiksi.

Hypon pääekonomisti Juho Keskinen sanoo, että suurin syy ennusteen heittoon oli korko- ja inflaatioympäristön vaikea ennakointi.

– Kyllä tämä inflaatio on ollut sitkeämpi kuin mitä silloin uskottiin, hän sanoo.

Hän kertaa, että ennusteen valmistumisen aikaan Euroopan keskuspankki EKP oli nostanut ohjauskorkojaan kolmesti. EKP kuitenkin jatkoi ohjauskorkojensa nostoja vielä pitkälle loppuvuoteen ja keskeytti ne vasta lokakuussa. 

Ohjauskorkoja nostamalla EKP pyrki hillitsemään Venäjän hyökkäyssodan ryöpsäyttämää inflaatiota.

Keskinen toteaa, että kevään mittaan seuraavassa ennusteessaan Hypo heikensi omaa ennustettaan niin, että se arvioi asuntojen hintojen laskevan kuusi prosenttia.

– Jos jälkikäteen huomataan, että joku ennuste on ollut liian optimistinen, niin kyllä sitä sitten korjataan, sanoo Keskinen.

Hän myös toteaa, että markkinat ovat eläneet poikkeuksellista aikaa viime vuodet.

Tälle vuodelle OP ennakoi yhden prosentin laskua asuntojen hinnoille. Hypo povaa puolestaan nollakehitystä. 

Yhteistä sekä OP:n, Hypon että Nordean tuoreimmille arvioille on, että asuntojen hintojen uskotaan kääntyvän selvempään nousuun vasta ensi vuonna.

Lue myös: Varo sudenkuoppaa asuntokaupoilla! Tämä tulee tietää kuntotarkastuksesta