Kommentti: Asuntomarkkinoiden käänne alkamassa – näitä asioita ostoa harkitsevan kannattaa seurata

Laskevat ohjauskorot, piristyvä asuntolainojen kysyntä ja arviot ensi vuonna alkavasta talouskasvusta.

Tässä keskeiset seikat, jotka tukevat näkemystä pitkään uinuneiden asuntomarkkinoiden käänteestä. Tänään osavuosikatsauksensa julkaissut Nordea kertoi pohjoismaisten lainamarkkinoiden pysyneen vielä vaisuina, mutta lainalupauksia annettiin kesä-syyskuussa edellisvuotta enemmän.

Asunnonostajat ovat siis heräämässä markkinoille.

Euroopan keskuspankki laski tänään odotetusti ohjauskorkojaan, ja asuntolainoihin eniten vaikuttava talletuskorko on nyt 3,25 prosenttia. Lasku-uran odotetaan myös jatkuvan.

Suomen yleisin viitekorko, 12 kuukauden euribor, seuraa talletuskorkoa karkeasti ottaen siten, että markkinat arvioivat talletuskoron keskiarvoa seuraavan vuoden aikana. Tähän päälle lisätään noin 0,2 prosentin riskilisä.

Torstaina vuoden euribor oli reilut 2,7 prosenttia, kun vielä vuosi sitten lukema oli korkeimmillaan 4,2 prosenttia. Puolentoista prosenttiyksikön laskulla on jo tuntuva vaikutus lainan hintaan.

Jos ennusteet EKP:n korkojen laskuvauhdista pitävät, olisi sama viitekorko jo lähellä kahta prosenttia ensi vuoden lopulla.

Mutta kuinka nopeasti käänne näkyy Suomen asuntomarkkinoilla? Erityisesti näitä kehityksiä kannattaa seurata, jos on harkitsemassa asunnon ostoa tai vaihtoa.

1. Hintojen lasku jatkuu vielä tänä vuonna

Markkinoilta on odoteltu merkkejä siitä, josko asuntojen hintojen luisu vihdoinkin pysähtyisi. Viime vuonna asuntojen hinnat laskivat koko maassa kuusi prosenttia, ja sama kehitys on jatkunut edelleen

Vielä elokuussa hinnat laskivat 1,5 prosenttia vuoden takaisesta. Eniten hinnat laskivat Helsingissä, jossa laskua oli 5,6 prosenttia edellisvuodesta. Vantaallakin asunnot halpenivat viisi prosenttia.

Sen sijaan Turussa, Tampereella ja Espoossa hinnat nousivat elokuussa jo muutamia prosentteja.
Danske Bank arvioi, että koko maan asuntojen hintakehitys jää vielä tänä vuonna miinusmerkkiseksi. Nousua nähtäisiin vasta ensi vuonna, jolle pankki ennustaa neljän prosentin nousua.

Kokonaisuutena voi sanoa, että isoin lasku asuntojen hinnoissa on nyt nähty. Millä vauhdilla nousu sitten tapahtuu? 

Kauppamäärien perusteella voi päätellä jotain kehityksen suunnasta. Kiinteistönvälittäjien tilastojen mukaan vanhoja osakeasuntoja myytiin syyskuussa koko maassa vajaat 4500 kappaletta, mikä tarkoittaa reilun kymmenen prosentin nousua edellisen vuoden syyskuusta. Samaan aikaan uudisasuntojen kauppa on edelleen heikkoa.

Asuntovälityspalvelu Oikotiessä oli torstaina listattuna lähes 5000 myymätöntä uudisasuntoa. Näistä lähes puolet oli pääkaupunkiseudulla. Määrät ovat niin suuria, että eivät voi olla vaikuttumatta alueen hintakehitykseen lyhyellä aikavälillä.

”Pääkaupunkiseudulla hinnat eivät ole vielä lähteneet nousuun. Yksi syy on, että asunnoista on vielä tällä hetkellä ylitarjontaa kysyntään verrattuna”, toteaa pääekonomisti Pasi Kuoppamäki Danske Bankista.

Suuren tarjonnan vuoksi pääkaupunkiseudun hintakehitys voikin olla muita kasvukeskuksia hitaampaa. Nykyisillä väestöennusteilla tilanne tosin tasaantuu lähivuosina.

2. Työmarkkinoilla epävarmaa

Kuluttajien ostopäätökset ovat sidoksissa tarpeiden ohella henkilökohtaiseen taloudelliseen tilanteeseen. Palkat nousevat jo tällä hetkellä inflaatiota nopeammin, mutta työmarkkinoilta on tullut kielteisiä uutisia.

Muutosneuvotteluista on kerrottu viime viikkoina laajasti. Viimeksi torstaina vähennystarpeista ilmoittivat elintarvikeyhtiö Fazer ja tietoturvayhtiö F-Secure.

Myös julkisella sektorilla on käynnissä useita muutosneuvotteluita. Työttömyysaste oli elokuussa 8,3 prosenttia, ja esimerkiksi Työn ja talouden tutkimus Labore ennustaa työttömyysasteen nousevan ensi vuonna 8,5 prosenttiin ja lähtevän laskuun vasta vuonna 2026.

Kun työelämässä on epävarmaa, näkyy tämä myös asuntomarkkinoille varovaisuutena. Tarpeet asunnon vaihtoon eivät katoa, mutta kuluttajien varovaisuus voi johtaa siihen, ettei asuntoa lähdetä kevyesti vaihtamaan.

Vaikutus on kaksikertainen: markkinoilta jää pois sekä myytävä asunto että seuraavan asunnon potentiaalinen ostaja.

3. Halvat vuokra-asunnot houkuttavat asukkaita ja karkottavat sijoittajia

Suomalaiset ovat olleet eurooppalaisessa vertailussa huomattavan innokkaita omistusasujia. Viimeisen kymmenen vuoden aikana vuokra-asumisen suosio on kuitenkin kasvanut nopeammin kuin omistusasumisen.

Merkittävä rajapyykki saavutettiin vuoden 2024 alussa, kun Tilastokeskus kertoi, että vuokra-asunnossa asuvia asuntokuntia oli ensimmäistä kertaa yli miljoona.

Koko maassa omistusasunnossa asuu 61 prosenttia asuntokunnista ja vuokra-asunnossa 36 prosenttia. Helsingissä, Turussa ja Tampereella vuokra-asujien osuus on yli 50 prosenttia.

Vuokra-asunnon kasvun suosiosta huolimatta vuokrat ovat nousseet muita kuluttajahintoja hitaammin. Tästä muistutti torstaina esimerkiksi Nordean ekonomisti Juho Kostiainen.

Jos upotus ei näy, voit katsoa sen täältä.

Suomessa on 350 000 yksityistä vuokranantajaa ja liuta isoja institutionaalisia asuntosijoittajia, kuten Kojamo ja Sato. Myös säätiöillä ja kaupungeilla on merkittäviä asuntosalkkuja.

Yleisesti voi sanoa, että vuokra-asuntojen tarjonta on juuri nyt niin runsasta, että hinnatkin pysyvät alhaalla. Tällä on kaksi vaikutusta: ensiasunnon ostoa harkitsevan ei välttämättä kannata muuttaa pois vuokra-asunnosta, jos hinta on alhaisempi kuin korkojen ja vastikkeen yhteissumma.

Toiseksi, noin 60-70 prosenttia uudisasuntojen tuotannosta meni ennen korkojen nousua sijoittajille. Tällä hetkellä piensijoittajilla ei ole intoa lähteä markkinoille, kun esimerkiksi korko- ja osakesijoituksista voi saada parempaa tuottoa.

Tästä johtuu osittain esimerkiksi suurten kaupunkien yksiöiden heikko kysyntä. Kun korot laskevat, palaavat myös sijoittajat laajemmin markkinoille. 

Nykyisellä korkouralla tämä aika näyttäisi koittavan vuonna 2025.

Lue lisää aiheesta: Moni kaipailee nollakorkoja, mutta professori ei: ”Oire laajemmista ongelmista”

 Monessa uudessa talossa on myyty nolla asuntoa – silti yksi ryhmä jatkaa uudisasuntojen ostamista ja hyvästä syystä