Vuokra-asuntomarkkinoilla poikkeuksellinen tilanne – näillä alueilla vuokrat voivat laskea, mutta muutos häämöttää horisontissa

Noin kolme neljästä yksityisestä vuokranantajasta ei ole korottanut vuokraa lainkaan viimeisen vuoden aikana, kertoo tuore Vuokranantajakysely.

Milloin korotukset iskevät myös vuokriin? Tämän ratkaisee paikallinen markkinatilanne.

– Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat eivät määräydy kustannusperusteisesti, vaan ne määräytyvät paikallisen kysynnän ha tarjonnan mukaan, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Erityisesti pääkaupunkiseudulla vuokrakehitys näyttää Tilastokeskuksen tuoreimpien lukujen valossa lähes pysähtyneen.

Viime vuoden heinä–syyskuussa kaikkien vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vain 0,3 prosenttia ja yksiöiden vuokrat 0,1 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.

Sopimusten valossa vuokria taas voisi korottaa reilummin kuin vuosiin. Noin joka toisessa vuokrasopimuksessa korotusperusteena on inflaatiota seuraava elinkustannusindeksi, kertoo Vuokranantajakysely.

Kyselyn mukaan kaksi kolmesta vuokrankorotukseen päätyneestä vuokranantajasta kuitenkin korotti vuokraa vähemmän kuin vuokrasopimus olisi sallinut.

Näissä asunnoissa vuokrat voivat laskea

– Koko maassa on tällä hetkellä asunnonvaihtajan markkinat, sanoo Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola. Hän pitää tilannetta poikkeuksellisena, sillä vuokra-asuntoja on runsaasti tarjolla, mutta myös asuntokaupoilla on ostajan markkinat.

– Olen ollut alalla 24 vuotta, eikä asunnonvaihtajilla ole ollut vastaavaa tilannetta koko sinä aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että hyvillä vuokralaisilla on varaa vertailla vaihtoehtoja sekä suurimmissa ja arvokkaimmissa kohteissa myös hieman tingata vuokrasta.

Eniten vuokranantajat ovat kuitenkin valmiita tulemaan vastaan alueilla, joilla vuokra-asuntojen kysyntä ei ole vilkasta, mutta tarjontaa on paljon. Niillä hyvistä vuokralaisista halutaan pitää kiinni.

– Joissain sähkölämmitteisissä rivi-, pari- ja omakotitalokohteissa vuokralaiset ja vuokranantajat ovat neuvotelleet määräaikaisista vuokranalennuksista talvikuukausille. Tämä on uusi ilmiö.

Metsola arvioi, että nousevat korot ja kasvavat vastikkeet lisäävät sijoitusasuntojen tuottojen eroja. Markkinoilla on nyt kolmen kerroksen asuntoja: huipulla kaikkein halutuimmat asunnot, keskikastina asuntojen suuri enemmistö ja pohjalla ongelmalliset asunnot, joista on selkeää ylitarjontaa.

Ensimmäiseen ryhmään kuuluvia asuntoja on Metsolan mukaan oikeastaan vain pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun halutuimmilla alueilla. Niissä vuokranantajat voivat onnistua siirtämään omia kustannuksiaan vuokriin tekemällä korotuksia. Suuressa enemmistössä asunnoista vuokrataso pysyy todennäköisesti ennallaan tai laskee lievästi.

Ylitarjontaan liittyviä ongelma on Metsolan mukaan nyt jopa tietyillä pääkaupunkiseudun alueilla.

Erityisen paljon ylitarjontaa asunnoista ja sitä kautta vuokrien laskupaineita on kuitenkin pienillä paikkakunnilla sekä keskisuurissa kaupungeissa, joissa asuntoja on rakennettu liikaa väestökehitykseen nähden. Yksi esimerkki tästä on Lahti, sanoo Metsola.

– Siellä on ollut käynnissä käänteinen tuolileikki. Leikkijöitä on saman verran, mutta tuolien määrä kasvaa joka kierroksella.

Niukkuus häämöttää horisontissa

Vuokra-asuntojen markkinointiajat venyivät vuoden 2021 joulukuussa lähes 50 päivään, kertoo Vuokraovi.comin data. Viime vuoden joulukuussa aika supistui noin 30 päivään. Tämä kielii pirteämmästä markkinasta, arvioi Vuokraovi.comin liiketoimintapäällikkö Henrik Laakkonen.

– Koko Suomen osalta markkinointiajat ovat nyt jopa lyhyempiä kuin aikana ennen koronaa. Pääkaupunkiseutu on tässä poikkeus.

Tämä voi tosin kieliä siitäkin, että kysyntä ja tarjonta eivät aiemmin olleet tasapainossa pääkaupunkiseudulla.

Kesä on vuokramarkkinoiden kuumin sesonki, ja vuoden 2019 heinäkuussa vuokra-asunnot vietiin alle 10 päivän markkinointiajan perusteella käsistä. Nyt niiden markkinointiaika on noin 30 päivää, eli linjassa koko maan keskiarvon kanssa.

– Pääkaupunkiseudulla valmistui runsaasti uusia koteja samalla, kun kysyntä oli pandemian ja Helsingin heikon väestönkasvun vuoksi heikompaa, sanoo Vuokranantajien Rokkanen.

Kasvavat korot hillitsevät myös sijoitusasuntojen kysyntää. Vielä vuoden 2021 Vuokranantaja-kyselyssä noin 55 prosenttia vastanneista ilmoitti olevansa aikeissa tai kiinnostunut ostamaan uuden sijoitusasunnon tulevan vuoden aikana. Nyt luku on pudonnut 39 prosenttiin.

Tarkoittaako tämä, että myös rakentaminen ja sitä kautta vuokra-asuntojen tarjonta voi hiipua?

– Tähän on merkittävät riskit. Piensijoittajilla on ollut suuri rooli tavallisten asunto-osakeyhtiöiden käynnistymisessä, sillä pienet asunnot on varattu tyypillisesti ensin. Jos tämä kysyntä hiipuu, se heijastuu muutaman vuoden päästä valmistuvien asuntojen määrään. Silloin edessä voi olla kasvava niukkuus vuokra-asunnoista.

Jutun alun perin julkaissut Kauppalehti ja Vuokraovi.com kuuluvat molemmat Alma Mediaan.