Mikkelissä on kaupan 24 asunnon kerrostalo, jonka hinta kolkuttelee helsinkiläisestä näkökulmasta varsin kohtuullisia kantimia. Talon hinnalla ei pääkaupunkiseudulla välttämättä saa edes suositun alueen yksiötä. Nurjana puolena toki on se, että talo vaatii täydellisen peruskunnostuksen, joka tulee syömään rahaa.
Asunto on myynnissä Kiinteistömaailman sivulla. Mikkelin Karkialammen vanhalla varuskunta-alueella sijaitsevan kerrostalon velaton hinta on 150 000 euroa. Tietojemme mukaan kerrostalon hinta oli vielä viime marraskuussa 164 000 euroa. Hinta on laskenut muutamassa kuukaudessa yli kahdeksalla prosentilla.
Asuntorahoitukseen erikoistuneen Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) pääekonomisti Juhana Brotherus arvioi, että 150 000 eurolla saa Helsingin kantakaupungista tuskin edes yksiötä. Itä-Helsingistä summalla saisi hankituksi ehkä kaksion.
Kerrostalon hinta kalpenee myös vertailussa joihinkin Mikkelissä myynnissä oleviin kesämökkeihin. Saimaan luoteisrannalla sijaitseva Mikkeli on mökkeilijöiden suosiossa.
Talossa on yhteensä 24 asuntoa, joista puolet on kaksioita ja puolet kolmioita.
1950-luvulla rakennetun talon huoneistoala on noin 1400 neliötä. Kerrostalo sijaitsee noin viiden kilometrin päässä Mikkelin torilta ja lähellä valtatie 13, joka vie Mikkelistä Jyväskylään.
Talo palveli aiemmin puolustusvoimien henkilökunnan asuintalona. Nykyään se on yksityisessä omistuksessa.
Miten kokonainen kerrostalo voi olla näin halpa?
Kiinteistömaailman mukaan kerrostaloon on uusittu katto ja lämmönvaihdin, mutta talo vaatii ”täydellisen peruskunnostuksen”. Kohteen välittäjä Pertti Orava kertoo, että kerrostalon esitteen mukaan talo myydään purkukuntoisena.
Hypon Brotheruksen mukaan suuri kunnostuksen tarve selittää edullista hintaa.
– Kyseessä on erittäin isoa remonttia vaativa poikkeuskohde. Ostaja ottaa vastuulleen tulevien korjausten hinnan. Jos ostaja tekee ison remontin, hän tuskin saa omiaan pois, Brotherus sanoo.
Oravan mukaan kerrostalolla on ulkoasua koskeva suojeluvelvoite. Se tarkoittaa, että kunnostustöissä pitää huomioida, että alueen luonne säilyy.
Kerrostalo sijaitsee metsäisellä alueella ja sen lähellä sijaitsee lampi. Brotherus arvioi, että tontti olisi todennäköisesti arvokkaampi ilman taloa. Orava kertoo, että jos mahdollisia uusia ostajia kiinnostaa purkaminen, pitää asia selvittää kaupungin kanssa.
Tontilla on myynti-ilmoituksen mukaan rakennusoikeutta jäljellä 1450 neliömetriä, ja sinne saa rakentaa 50 neliömetrin saunan.
Kerrostalojen hinta yleensä miljoonaluokassa
Kokonaisia kerrostaloja myydään Brotheruksen mukaan useammin kuin voisi luulla.
– Jos ei nyt ihan viikoittain, mutta joka kuukausi Suomessa.
Tavallisesti ne eivät tule näkyviin kiinteistövälitysyritysten nettisivuille. Se johtuu siitä, että tavallisesti kerrostalojen myyntihinnat liikkuvat miljoonissa ja ne siirtyvät lähinnä isoilta sijoittajilta toisille, esimerkiksi eläkevakuutusyhtiöltä kiinteistörahastolle.
– Kun hinnat liikkuvat miljoonaluokassa, tavallista kuluttajaa tai piensijoittajaa ei kiinnosta, Brotherus sanoo.
Vaikea yhtälö
Kaupungistuminen ja Suomen väestön vanheneminen vaikuttavat asuntojen hintoihin Suomessa. Tietyille kaupunkiseuduille on paljon tulijoita, mutta monet seudut kärsivät muuttotappiosta.
Mikkeliläinen kerrostalo on poikkeuksellinen tapaus, mutta sillä on yhtymäkohtia ilmiöön.
–Se kertoo siitä, että monilla paikkakunnilla, jopa Mikkelin kaltaisissa keskikokoisissa, kun mennään vähän syrjempään, asuntojen arvo ja asuntojen kysyntä on hyvinkin häilyvää, Brotherus sanoo.
Brotheruksen mukaan etenkin paljon kunnostusta vaativissa kohteissa taloudellinen yhtälö on äärimmäisen vaikea.
– Rahoitusta on vaikea saada pankeista, mikä entisestään rajaa ostajajoukkoa ja painaa hintaa. Täytyy sanoa, jos tällaiseen haetaan lainaa, vakuuden arvo ei painaisi laina-arviossa juuri ollenkaan. Pitäisi olla muita vakuuksia. Tavallista asuntolainaa tällaiseen remonttiin tuskin saa, Brotherus sanoo.
Mitä jos ostajaa ei löydy?
Savon Prikaatin varuskunta lakkautettiin vuonna 2006. Suomessa on lakkautettu vuosituhannen vaihteen jälkeen muitakin varuskunta-alueita, joita on myyty yksityishenkilöille ja yrityksille.
Mitä tällaisille taloille käy, jos ostajaa ei löydy?
Sijainnista ja kunnosta riippuen kiinteistöillä voi olla monenlaista käyttöä. Jos sijainti on kohdallaan, voi asuinkäyttökin tulla kyseeseen. Joskus tiloihin tulee yritys- tai yhdistystoimintaa. Toisinaan entiset varuskunta-rakennukset ovat pitkään tyhjillään.
Viimeinen vaihtoehto on talon purkaminen, mutta sekään ei ole ilmaista touhua.
– Joskus järkevintä on, että talo puretaan ja tilalle rakennetaan loma-asuntoja tai mökkejä, jos kaava mahdollistaa sen, Brotherus sanoo.