Suuret putkiremontin kaltaiset korjaushakkeet herättävät taloyhtiöissä monesti närää, koska ne maksavat paljon ja hankaloittavat asumista. Miten hallitus voi onnistua remontin toteutuksessa, jos aiempaa kokemusta korjausrakennuttamisesta ei ole?
Vaikka taloyhtiöissä hermostutaan kalliista ja hankalista remonteista, on vanhenevissa rakennuksissa silti väistämättä tehtävä korjauksia. Taloyhtiöiden yleisimpiä remontteja ovat putki- ja julkisivusaneeraukset sekä maalaukset ja kattojen uusimiset. Myös märkätilakorjaukset ovat yleisiä. Korjaustarpeet lisääntyvät kiihtyvää tahtia, sitä mukaa kuin maamme rakennuskanta vanhenee.
– Huolestuttaa, miten taloyhtiöt voivat pitää korjauspaineiden alla puolensa, huokaa Juha Kulomäki, SKH-Isännöinti Oy:n teknisen isännöinnin johtaja.
Kulomäeltä on juuri ilmestynyt kirja, Taloyhtiö korjausrakennuttajana (Kiinteistöalan Kustannus Oy), jossa tarkastellaan taloyhtiön remonttien suunnittelua ja läpivientiä hallituksen näkökulmasta. Kulomäki sai idean kirjaan huomatessaan, että hallitukset tarvitsevat peilauspintaa siihen, meneekö oman taloyhtiön remontissa kaikki kuten pitää. Kulomäen mukaan ei riitä, että isännöitsijä osaa ja tietää, vaan myös hallituksen on tunnettava korjaushankkeeseen liittyvät asiat.
– Jatkossa paine tähän kasvaa entisestään, kun korjausmäärät räjähtävät käsiin.
Osakkaiden tahdon huomioiminen ja huolellinen suunnittelu tärkeää
Kulomäen mukaan taloyhtiön korjaushankkeessa on selvitettävä aina ensin, mitä osakkaat haluavat. Hankkeen suunnittelu ja toteutus tehdään vasta tämän pohjalta.
– Hallituksen tehtävänä on edustaa osakkaita ja heidän tahtoaan, Kulomäki muistuttaa.
Varsinkin putkiremonttien kaltaiset suuret remontit herättävät osakkaissa monesti vastustusta. Hallituksen ja isännöitsijän ei kannata säikähtää tätä, vaan osakkaille on perusteltava remontin tarpeellisuus.
– On luonnollista, että kalliita remontteja vastustetaan. Osakkaiden tahtoa ei saa jyrätä, mutta toisaalta osakkaat saadaan yleensä remonttien puolelle, jos vain remontille on olemassa perusteet, Kulomäki toteaa.
Ensimmäinen askel on selvittää, mitä osakkaat haluavat.
LUE MYÖS:
Monissa taloyhtiöissä korjauksiin lähdetään vasta, kun on pakko ja kun on jo jouduttu tekemään kalliita vahinkokorjauksia. Remonttien ajoitus on vaikeaa. Kulomäen mukaan hallituksen ja isännöitsijän kannattaa tukeutua tässä yhtiön korjausohjelmaan ja tarvittaessa kuntotutkimuksiin. Ajoittamiseen vaikuttavat myös yhtiön rahatilanne, asukkaiden asumistarpeet, tarve energiatehokkuuden parantamiseen sekä suhdanteet.
Korjaushankkeeseen ei kannata rynnätä suin päin, vaan suunnitteluun on varattava aikaa. Hallituksen tulee selvittää huolella esimerkiksi korjausvaihtoehdot ja niiden yleinen hintataso. Remonttiprojektiin on hankittava ajoissa myös tarvittava osaaminen ja resurssit. Suunnitteluapua saa ammattilaisilta.
– Hallituksen ei tarvitse ymmärtää kaikkia teknisiä yksityiskohtia, mutta hankkeen punainen lanka on nähtävä. Isännöitsijä voi auttaa tässä ja esimerkiksi hankkeen hinnan arvioinnissa, Kulomäki toteaa.
Urakoitsijan valintaan kiinnitettävä huomiota
Viime aikoina on puhuttu paljon tilaajavastuusta ja harmaasta taloudesta, joihin taloyhtiökin voi korjaushankkeissaan törmätä. Urakoitsijan valintaan on tämän vuoksi kiinnitettävä huomiota.
Urakoitsijaa ei kannata valita pelkän hinnan vaan kokonaisharkinnan perusteella. Käytännössä on löydettävä taloyhtiölle ja juuri kyseiseen hankkeeseen sopivin urakoitsija.
– Urakoitsijaa valittaessa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi urakoitsijan referensseihin, työnjohdon osaamiseen sekä aliurakoitsijoiden rooliin hankkeessa, Kulomäki luettelee.
LUE MYÖS:
– Myös urakoitsijan vakavaraisuus on selvitettävä viimeistään tässä vaiheessa.
Miten löytää taloyhtiölle sopivin urakoitsija?
Urakoiden kilpailutus on taloyhtiölle kallista, joten pienemmät hankkeet kannattaa tilata suoraan tutulta ja luotettavalta urakoitsijalta. Tällöin merkittävään rooliin nousee hintatietoisuus.
– Jos hallitus ja isännöitsijä tietävät urakkatarjouksen olevan hinnaltaan hyvä ja pystyvät osoittamaan tämän osakkaille, korjaushanketta ei välttämättä tarvitse kilpailuttaa, Kulomäki toteaa.
Miten välttää korjaushankkeen epäonnistuminen?
Aina taloyhtiön korjaushankkeet eivät mene nappiin: aikataulu voi pettää, urakoitsijan työnjohtaja voi vaihtua, lisätöitä voidaan joutua tekemään merkittäviä määriä tai urakoitsija voi mennä konkurssiin.
– Riski korjaushankkeen epäonnistumiseen kasvaa, jos taloyhtiöllä ei ole riittävää rakennuttamisosaamista. Puutteet hankesuunnittelussa, projektinjohdossa sekä rahoituksen ja kirjanpidon suunnittelussa voivat niin ikään johtaa korjaushankkeen epäonnistumiseen, Kulomäki luettelee.
Kulomäen mukaan monet karikot voitaisiin välttää huolellisella suunnittelulla ja urakoitsijan valinnalla sekä hankkeen kunnollisella valvonnalla.
Pysy ajan tasalla asuntoasioista – tykkää Jokakodista Facebookissa!
Myy tai vuokraa asuntosi Jokakoti.fi:n avulla!
LUE MYÖS:
MTV3/Jokakoti.fi
Lähde: STT
Kuvat: Colourbox