Asuntojen hinnat kääntyneet laskuun myös maakuntakeskuksissa – taantuvilla alueilla kannattaa harkita asunnon vuokraamista omistamisen sijasta

Omakotitalojen hinnat ovat pudonneet enemmän kuin kerrostaloasuntojen. PTT:n asuntomarkkinoihin erikoistunut ekonomisti Peetu Keskinen kertoo, että näin tapahtuu muualla kuin pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa ja Oulussa.

– Muualla maakuntakeskuksissa on selkeästi havaittavissa se, että asuntomarkkina on menossa huonompaan suuntaan, Keskinen kertoo.

Lue myös: Asuntokauppaa mullistava ilmiö rantautui Suomeen – tästä amerikkalaisten suosimassa mallissa on kyse

Aluekohtaiset tekijät vaikuttavat hintoihin

Hänen mukaansa iso trendi on kaikkialla sama, mutta aluekohtaiset tekijät vievät asuntomarkkinoita joko parempaan tai huonompaan suuntaan.

Kasvavissa maakunnissakin on alueita, joilla hinnat ovat laskussa. Esimerkiksi Pirkanmaan reuna-alueilla hinnat ovat pudonneet vuosikymmenen huippukohdasta vuoteen 2018 mennessä osakehuoneistoissa 7 prosenttia ja omakotitaloissa 10 prosenttia. Uudellamaallakaan pääkaupunkiseudun veto ei näy kaukaisemmilla alueilla.

Päijät-Hämeessä keskimääräisen omakotitalon hinta on laskenut 2010-luvun huippukohdasta vuoteen 2018 noin 12 prosenttia, Satakunnassa 10, Kanta-Hämeessä 8 ja Kymenlaaksossa 20 prosenttia. Keskimääräisen osakehuoneiston kohdalla laskua vuosikymmenen huipusta vuoteen 2018 oli Päijät-Hämeessä 3, Satakunnassa 4, Kanta-Hämeessä 7 ja Kymenlaaksossa 11 prosenttia.

– Huonokuntoisten asuntojen hinnat ovat voineet laskea enemmän kuin hinnat keskimäärin, Keskinen arvioi.

PTT:n ennusteessa asuntojen hintakehitystä ei kuitenkaan ole tutkittu kunnittain.

– Tärkeä kysymys on seuraavaksi, missä hintojen lasku on todellisuudessa tapahtunut, ja mihin alueisiin meidän pitäisi tulevaisuudessa kiinnittää huomiota hintojen laskun suhteen.

Lue myös: Uuden vuosikymmenen asuntokauppa alkaa myötätuulessa – visaisempaa syrjäseuduilla ja idässä ylipäänsä

Työllisyyden kehitys ja talokannan ikä vaikuttavat

Suomen Kiinteistönvälittäjien toimitusjohtaja Jussi Mannerberg kertoo olevansa eri mieltä PTT:n tutkimuksen kanssa. Hänen mukaansa osakeasuntojen neliöhinnat voidaan arvioida suhteellisen luotettavasti Tilastokeskuksen aineiston perusteella, mutta se ei kerro millaista asuntokantaa on myyty.

– Pitäisi huomioida se, minkä ikäisestä talokannasta käydään kauppaa alueittain, Mannerberg sanoo.

Niillä alueilla, joilla hintataso on laskenut, vanhenevan talokannan osuus on suuri. Hintatasoissa näkyy peruskorjausten tarve.

Lue myös: Suunnitteletko asunnon myymistä? Näin kauan kauppojen syntymistä saa keskimäärin odotella – vanhan omakotitalon myyntiaika jopa 130 päivää

Mannerbergin mukaan vanhojen asuntojen kauppa kasvoi viime vuonna 4,5 prosenttia toissa vuodesta. Loivaa nousua on kestänyt 3–4 vuotta. Hiljaisinta asuntokauppa oli vuosina 2012–2014 muun muassa työttömyystilanteen vuoksi.

– Kaikista ennusteista puuttuu työllisyyden vaikutus alueen kysyntään ja sitä kautta hintoihin, hän huomauttaa.

Pitkän ajan ennusteissa on hänen mukaansa se vika, ettei ole mitään käsitystä siitä, mitä teollisuudessa tapahtuu paikkakunnittain.

Hänen mukaansa esimerkiksi pitkään hiljaiseloa elänyt Turku on hyvä esimerkki siitä, että kysyntä ja hinnat ovat nousseet telakkateollisuuden toipumisen myötä.

– Kasvukeskuksissakin yksi iso työantaja voi vaikuttaa koko alueen kehitykseen voimakkaasti.

Kasvavien maakuntien reuna-alueiden kehitykseen vaikuttaa Mannerbergin mukaan peruskorjattava talokanta. Pääkaupunkiseudulla liikenneyhteydet ovat puolestaan niin hitaita, että halutaan olla lähempänä työpaikkoja.

Kannattaako mennä vuokralle vai ei?

Keskisen mukaan taantuvilla alueilla kannattaa harkita asunnon vuokraamista omistamisen sijasta, koska omistusasunnon arvo laskee ja omistajan varallisuus supistuu.

– Tässä suhteessa kannattaa miettiä, ottaako riskiä asunnon hinnan laskusta, vai haluaako mennä vuokralle ja sijoittaa rahat jonnekin muualle, vaikka osakemarkkinoille, hän ehdottaa.

Vuokrien pitäisi periaatteessa seurata asuntojen hintakehitystä. Keskisen mukaan hintakehitys on kuitenkin ollut vasta vähän aikaa negatiivista, joten se ei ole vielä heijastunut vuokratasoihin merkittävästi. Vuokrat saattavat olla myös joustamattomampia alaspäin kuin asuntojen hinnat.

Lue myös: Lainakaton pelätään vaikeuttavan ensiasunnon ostamista – näillä konsteilla ihmisten ylivelkaantumista halutaan hillitä

Mannerberg arvioi kuitenkin, että asunnon omistaminen kannattaa, koska omistaminen on käytännössä puolet halvempaa kuin vuokraaminen.

Vuokramarkkinat ovat kuitenkin kasvaneet koko ajan muun muassa siksi, etteivät monet pääkaupunkiseudulle muuttavat pysty ostamaan asuntoa. Myös pätkätyöt ajavat ihmisiä vuokralle, koska heidän pitää olla valmiita muuttamaan työn perässä.