Kommentti: Monet Airbnb-asunnot näyttävät olevan luvattomia – laissa pitäisi määritellä tarkemmin, missä kulkee vuokraamisen ja majoittamisen raja

Lyhytaikainen asunnonvuokraus ei ole aivan yhtä hyvä bisnes kuin vielä pari vuotta sitten. Tämän voi todeta katsomalla Tampereen asuntotarjontaa tulevalle viikonlopulle.

Jääkiekon MM-kisojen finaaliviikonloppuna luulisi kaupungin olevan täynnä, mutta Airbnb-palvelussa oli vielä alkuviikosta yli 300 asuntoa vapaana. Monelle vuokranantajalle näyttää tulleen yllätyksenä, ettei 100-300 euroa yössä maksavalle kämpälle olekaan kysyntää edes kisojen ottelupäivinä.

Taustalla on monia syitä: hotelleja ja asuntoja on valmistunut lisää, eikä asuntomarkkina juuri vedä tällä hetkellä. Tämän on huomannut myös MTV:n haastattelema vuokranantaja, jolla on asunnot Tampereen keskustan vanhassa arvotalossa sekä suoraan kiekkoareenan vieressä olevassa tornitalossa.

– Pistin toki aika kovat hinnat, ja jouduin sitten korjaamaan vähän alaspäin. Nyt on alkanut tulla kahden päivän varauksia, mutta ilmeisesti aika hyvin täällä on hotellikapasiteetti kestänyt MM-kisat, sanoo Kati Lagerstam.

Markkinatilanteeseen on vaikuttanut koronan ohella myös korkotilanne, sillä etenkin pienet asunnot liikkuvat nyt hitaasti. Tällä hetkellä Airbnb voi tarjota parempaa tuottoa kuin perinteinen vuokraustoiminta.

Kiistat etenevät yhä useammin oikeuteen

Suomalaiset ovat jo tottuneita Airbnb-palvelun käyttäjiä omilla matkoillaan, mutta ilmiön vaikutukset alkavat vasta nyt tuntua taloyhtiöiden arjessa.

Oulussa kaupunki asetti hiljattain uhkasakon keskustan taloyhtiölle, jossa oli ainakin 15 asuntoa jatkuvassa lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Helsinki puolestaan on puuttunut Isolla Roobertinkadulla sijaitsevan taloyhtiön toimintaan, jossa noin 40 asunnon yhtiössä toistakymmentä asuntoa oli hotellimaisessa vuokrakäytössä. Uhkasakkoja määrättiin sekä yhtiölle että asuntojen omistajille.

Myös taloyhtiö voi yrittää puuttua lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan, mikäli siitä aiheutuu muille asukkaille häiriötä. Häiritsevyyden määritteleminen vain sattuu olemaan tolkuttoman vaikeaa.

Alkuvuonna Helsingissä puitiin tapausta, jossa taloyhtiö haki kaupungilta toimia majoitustoiminnan lopettamiseksi. Kaupungin mukaan yhdessä asunnossa tapahtuvaa vuokraustoimintaa ei kuitenkaan voitu katsoa niin laajamittaiseksi, että se olisi häirinnyt 41 asunnon yhtiön muita asukkaita.

Hallinto-oikeus päätyi samalle kannalle.

Taloyhtiöt ovat hankalassa raossa. Käytännössä lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltäminen taloyhtiöissä on hyvin vaikeaa, sillä yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatisi näin painavassa asiassa kaikkien osakkaiden hyväksynnän.

Toinen kysymys on, kuinka suuri osa Airbnb-asunnoista todella aiheuttaa häiriöistä. Esimerkiksi tamperelainen Kati Lagerstam laittoi vanhan asuntonsa keskustassa tarjolle palveluun ja ilmoitti kaikille naapureilleen asiasta.

Tähän mennessä mitään kielteistä palautetta ei ole tullut. Toukokuussa asunnossa majoittuu belgialaisnainen, joka on kuukauden työkomennuksella Suomessa.

– Aivan samalla tavalla ongelmia voi tulla, kun asuntoa vuokraa pitkäaikaisesti. Silloin tosin vuokralaisesta on vaikea päästä eroon, kun Airbnb-vuokralaiset ovat asunnossa sen pari päivää ja sitten lähtevät. Häiriöitä aiheuttavat yleisesti isommat porukat, mutta itse olen ottanut korkeintaan kaksi henkilöä kerralla, Lagerstam sanoo.

Airbnb onkin ainoastaan yksi palvelu, ja usein samat asunnot voivat olla myös esimerkiksi Booking.comissa. Pohjimmiltaan kyse on aivan samanlaisesta vuokraustoiminnasta, jota harjoittavat sadat tuhannet suomalaiset.

Oleellinen kysymys on, miten ongelmiin voidaan puuttua silloin, kun niitä ilmenee.

Taloyhtiöllä on nykyisellään liikaa riskejä

Kiinteistöliiton mukaan yksi ongelma on se, ettei taloyhtiöille tarvitse ilmoittaa sen pahemmin lyhytkestoisesta tai pitkäkestoisesta vuokraustoiminnasta.

– Kyllä meidän näkökulmastamme yhtiöillä pitäisi olla keinot valvoa, minkälaista toimintaa yhtiössä harjoitetaan, sanoo johtava lakiasiantuntija Virpi Hienonen.

Hänen mukaansa useimmin ongelmat liittyvät pieniin käytännön asioihin, kuten hiljaisuusaikojen noudattamiseen, yhteisien tilojen käyttöön ja jätteiden lajitteluun.  Näistä selvitään yleensä keskustelemalla. Lisäkeinoja tarvitaan tilanteisiin, jossa puhuminen ei auta.

Tällä hetkellä taloyhtiön järein keino on haltuunotto. Jos esimerkiksi taloyhtiössä huomataan, että asunto on käytännössä jatkuvasti hotellimaisessa vuokrauskäytössä, eikä taloyhtiön sääntöjä noudateta, voi yhtiö ottaa huoneiston haltuun.  Siinä on kuitenkin iso riski yhtiölle.

– Lainsäädännön pitäisi olla niin selkeää, että tiedetään mitä oikeuksia ja velvollisuuksia yhtiöllä on. Nyt on erittäin vaikea määritellä, milloin huoneisto on yksinomaan majoituskäytössä ja milloin se on myös omistajan käytössä. Meidän näkökulmastamme kaikista isoin asia on juurikin se, että normien ja pykälien tulee olla selkeitä, jotta yhtiössä tiedetään miten voidaan ja miten tulee menetellä, Hienonen sanoo.

Osa asunnoista voi olla luvattomassa majoituskäytössä

Airbnb-asuntojen tarjontaa katsoessa näyttää melko selvältä, että osa asunnoista ei ole vakituisesti kenenkään omassa asuinkäytössä. Tällöin kyse voi olla siitä, että huoneisto on rakennusluvan vastaisessa majoituskäytössä.

Tällöin asuntoon on haettava rakennusluvan muutosta, joka mahdollistaa jatkuvan majoitustoiminnan.

Esimerkiksi Tampereen kaupungin lupa-arkkitehti on todennut Ylelle, että suurin osa Tampereen Airbnb-tarjonnasta menee kategoriaan luvaton ammattimainen majoitustoiminta. 

Helsingin rakennusvalvonnasta kerrotaan, että luvanvaraisuuteen vaikuttaa esimerkiksi se, tarjotaanko vuokralle vain asuntoa vai kokonaista palvelua.

– Ammattimaiseksi majoitustoiminta muuttuu silloin, kun se sisältää oheispalveluja, kuten siivousta, aamiaispalveluja ja aulapalveluja”, sanoo rakennusvalvontapäällikkö Leena Jaskanen.

Hän on mukana isoimpien suomalaiskaupunkien rakennusvalvontojen ryhmässä, jossa ollaan tarkentamassa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan reunaehtoja. Kyse on kuitenkin ennen kaikkea ohjeistuksesta, ja varsinaiset lainsäädäntöhankkeet ovat vasta tekeillä. Jaskasen mukaan esimerkiksi ympäristöministeriön rakentamissäännöksiin tarvitaan tarkennuksia.

– Se on jo yksi tunnusmerkki, jos asunnossa ei ole ketään kirjoilla. Kukaan ei ole kieltämässä perinteistä Airbnb-toimintaa, jossa yksittäinen asukas tarjoaa asuntoaan satunnaisesti vuokralle. Mutta laajamittaiseen ja toistuvaan vuokraustoimintaan tarvitaan nykyistä tarkempaa lainsäädäntöä ja ohjeistuksia, Jaskanen toteaa.

Jotkut ovat toisaalta huolissaan siitä, ettei vuokraustoimintaa aleta säädellä liikaa. MTV:n tietojen mukaan joissakin kaupungeissa on keskusteltu jopa laintulkinnasta, jossa alle puolen vuoden pituiset vuokrasuhteet rinnastettaisiin majoitustoimintaan.

Se tarkoittaisi esimerkiksi putkiremonttia väistävien asukkaiden vuokramarkkinoiden merkittävää supistumista. Suomen vuokranantajien mukaan yli kuukauden pituiset vuokrasuhteet pitäisi katsoa normaaliksi asumiseksi.

Airbnb ja muut lyhytaikaisen vuokravälityksen muodot ovat tulleet Suomeenkin jäädäkseen. Taloyhtiöiden kannattaa olla tässä asiassa hereillä ja puuttua ongelmiin mahdollisimman ajoissa.

Vastuu on myös vuokranantajilla. Tuskin kukaan haluaa naapuriinsa joka viikonloppu vaihtuvaa bileporukkaa. Se on syytä jokaisen asunnonomistajan muistaa.